Aproximación a las variables de entorno
La medida del coste previsto (el presupuesto) se configura como centro neurálgico de una compleja constelación de relaciones que lo convierten en la base sobre la que se apoya el éxito económico de la inversión inmobiliaria de forma que los errores que contenga implicará que los promotores deberán enfrentarse a inversiones superiores a las previstas, que promotor y constructor optarán por la cuantificación por unidades de obra y precios de poca fiabilidad , la inversión de horas de trabajo en la revisión de los presupuestos de los proyectos y, finalmente, la imposibilidad de extraer datos de cuyo análisis estadístico puedan inferirse comportamientos económicos. Todo ello deriva en la absoluta desconfianza de todos los agentes implicados en el proceso constructivo en el presupuesto de proyecto que, sin embargo, es la base de contratación y fuente de discusiones a lo largo de la obra, cuando no de numerosas reclamaciones judiciales a su término lo que, en el fondo, no es sino el fruto no deseado de dedicar muchas horas de trabajo a algo que, en la práctica, resulta totalmente inservible.
En el momento actual, se ha recorrido un largo camino desde el estudio teórico hasta la ejecución práctica de las actuaciones sobre lo ya edificado existiendo una amplísima bibliografía en materia de rehabilitación con un importante desarrollo de los temas de diagnóstico patológico, metodología de la restauración y técnicas de intervención. Avanzados los conocimientos sobre construcción, se impone la necesidad de profundizar en otros temas como la economía de costes, la planificación de trabajos y la creación de instrumentos que permitan aplicar estructuras económicas y financieras eficaces y eficientes a los especiales procesos económicos de la obra de reforma. Las enormes diferencias entre el coste previsto y el real son regla general, cuando deberían constituir excepción, en un sector económico con una importancia creciente respaldada en España por una legislación que ha redirigido el mercado inmobiliario desde modelos destinados a la ocupación de suelo con nueva edificaciones hasta los encaminados a la conservación del parque existente ya edificado, que tiende a no crecer. Políticas económicas cuyo espíritu dinamizador queda, sin embargo, sin efecto ante la reticencia del mercado a invertir en un sector, el de la rehabilitación de edificios, sometido a las grandes incertidumbres derivadas de la imposibilidad práctica, hasta el momento, de conocer a priori el coste de la obra.
En este sentido se detecta un importante déficit de estudios específicos sobre costes siendo éste, sin lugar a dudas, el aspecto menos estudiado de la rehabilitación. Los modelos presupuestarios en general, se caracterizan por un análisis de la edificación entendida como elemento aislado, sin relación con el entorno que le rodea, siendo precisamente una de las principales características de la obra de rehabilitación su ubicación en cascos urbanos consolidados situación que dificulta las condiciones de acceso a obra y los procesos de descarga.
Cabe preguntarse si las enormes diferencias entre lo presupuestado y el importe final (puesta de manifiesto con especial importancia durante la actual crisis económica) es fruto precisamente de la tendencia general a considerar el edificio rehabilitado como un elemento aislado, desligado del entorno en que se ubica. Si es necesario conocer en primer lugar el coste de la obra para, a partir del mismo, determinar el alcance de lo proyectado (hasta la actual crisis primero se proyectaban las viviendas y después se buscaba la financiación de lo proyectado) el éxito de la operación va de depender del método empleado para calcular el importe de la obra. Estos métodos pueden englobarse, de forma general, en dos grandes apartados: Análisis de unidades funcionales y Modelos sintéticos.
Marcos Díaz. Arquitecto Extracto de la ponencia congreso Rehabend 2018