Cáceres. Coste de rehabilitación y entorno

Una investigación que cuantifica la influencia que tienen variables no constructivas en el coste de la obra de rehabilitación de edificios demostrado como, a igualdad de actuación constructiva, el simple hecho de ubicarse las obra en el casco histórico de la ciudad de Cáceres, implica incrementos en el coste entorno a un 20%.

La crisis financiera y económica que, desde el 2008, azota España ha provocado una caída del sector de la construcción (clave dentro de la economía española) que se mantiene actualmente sin visos de recuperación a corto y a medio plazo. En este escenario la rehabilitación, aun acusando la general tendencia decreciente, aumenta su importancia relativa en el conjunto de la construcción. El resurgimiento de la "cultura de la reparación" y el ascenso del alquiler frente a la compra, obligan a que el parque de viviendas existente sea mantenido y reparado, en oposición a la tradicional demolición y obra nueva. 

Esta nueva dinámica plantea un problema específico: el conocimiento previo del coste de la rehabilitación. Los modelos de presupuestación, tradicionalmente empleados con éxito en obra nueva, no parecen dar el resultado esperado cuando se aplican a la obra de recuperación. Las desviaciones producidas entre el coste previsto y el coste real final arruinan las previsiones de inversión del promotor inmobiliario retrayendo el flujo de capital inversor de un campo que actualmente manifiesta una relativa vitalidad, dentro de la general atonía del sector de la construcción: el de la rehabilitación o recuperación de edificios. 

Los estudios existentes en la materia se centran casi en exclusividad en la teoría de la rehabilitación, en las diversas técnicas constructivas y oficios a emplear, o en los procedimientos de chequeo y evaluación del estado de la construcción. Detectadas estas carencias debe profundizarse en otras cuestiones de índole más pragmática como son las de economía de costes y los modelos de presupuestación específicos para la recuperación de edificios, de forma que se puedan ofrecer soluciones válidas y eficaces a la hora de tomar decisiones tanto al promotor, como al técnico profesional de la construcción. 

Con esa conciencia, esta investigación aporta propuestas que ayudan a la compresión de las especiales circunstancias que rodean al análisis económico de las intervenciones sobre edificios existentes, cuyo coste está afectado, no sólo por las actividades específicamente constructivas, sino también por la fuerte influencia del entorno del edificio a rehabilitar. 

Para ello se analiza el mercado de la rehabilitación de edificios de uso residencial dentro de la ciudad de Cáceres. El estudio de las obras llevadas a cabo en la década 2000-2010 permite evaluar, además de los factores intrínsecos de la obra de rehabilitación (derivados del alcance de la intervención constructiva) las variables extrínsecas y de entorno influyentes en el coste. El estudio estadístico de las muestras proporciona, como resultado, un modelo matemático que revela la influencia de las distintas variables explicativas del coste final, convirtiéndose en una poderosa herramienta destinada al control de los costes de la obra de recuperación y sus desviaciones sobre lo inicialmente presupuestado.

Síntesis tesis doctoral. Año 2017